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ご売却の流れ


不動産をご売却したいと考えたとき、「どんな手順で進めればいいのか?」「まず何から始めたらいいのか?」と悩む人は少なくありません。どんな手順で進めたら良いか、全体の流れを簡単にご案内いたします。
Step
1
ご売却相談
売主様のご事情やスケジュールによって最適な売却方法は変わってきます。また、所有不動産の相場や住宅ローンの有無、売却にかかる諸経費など、売主様によって状況も様々です。不動産のご売却を検討するにあたって、ご希望やご条件を整理し、いくつかの不動産会社にご相談しましょう。信頼できる不動産会社を見つける事が売却活動の第一歩です。
オンライン相談について
Step
2
物件調査・価格査定
ご所有不動産がいくらで売れるか資産価値を把握することから始まります。周辺の売出価格や取引事例をはじめ、権利、法令上の制限、市場の動向やエリア特性など多面的に調査・査定し販売価格を含む販売戦略をご提案します。査定額は不動産会社によって異なるため、より正確な査定をしてもらうためには、複数の不動産会社へ相談し、信頼できるところへ査定を依頼するのが良いでしょう。
AI不動産査定について
Step
3
媒介契約
複数の査定額やサービスを比較・検討したら、不動産の売却活動をご依頼いただくために媒介契約を締結いただきます。売り出し価格や売却できたときに不動産会社に支払う報酬、売却に向けた活動の方針や内容も、この契約を通じて決めます。
契約の種類は3つあります。1社のみの不動産会社に買い手募集を任せる場合は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」となります。複数の不動産会社に依頼する場合は「一般媒介契約」となります。
Step
4
売却活動
媒介契約を結ぶと、不動産会社による募集の広告掲載など開始され、購入を検討する人が土地や建物を見にくるようになります。居住中の場合の内覧は、基本的に売主様の立ち会いをお願いしています。購入検討者の見学希望日は週末が多いため、売主様に予定がある場合は事前に営業担当者に伝え、日程調整や手配を行うことも可能です。
Step
5
購入申込〜不動産売買契約
購入申込書に記載されている購入希望者からの希望条件(売買価格、支払い条件、スケジュール、融資の利用予定など)を検討し、不動産会社を通じて条件等の調整を行います。売主様、買主様間で合意に至ったら、売買契約を交わします。契約にあたって必要な書類等がありますので、事前にご準備をいただきます。売買契約は、売主様、売主様側の仲介業者、買主様、買主様側の仲介業者が一堂に介して行うのが一般的です。
Step
6
物件のお引き渡し準備
残代金の受領日までに公共料金の清算や引越しなどを済ませ、買主様に引渡せる状態にする必要があります。また、売却不動産に住宅ローンなどのお借入れが残っている場合、それを完済し、当該借入に対する抵当権などを抹消する必要があります。完済に必要となる金銭は、一般的には、買主様より受領する売買代金から充当して一括返済されます。
Step
7
残代金の受領・物件のお引き渡し
契約時に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況を改めて確認しましょう。残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、ご売却手続きが完了します。売買契約後の決済では、手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税や管理費(マンションの場合)等の清算を行い、決済後、ご売却不動産の引渡しを行います。
Step
8
確定申告
不動産をご売却した翌年、利益が出た場合には、確定申告して利益額に応じた税金を納める必要があります。一方、不動産をご売却して損失が出た場合は、確定申告の義務はありませんが、確定申告することで税金の還付を受けることが可能です。
Step
1
見出し
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一戸建て売却のポイント
❶土地の権利と境界線
敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。隣地との境目に境界標が設置してあるか、樹木や雨樋が隣家に越境していないか、事前に確認しておきたいです。後々の近隣トラブルを防ぐためにもお手元に「土地測量図」「境界確認書」といった書類を用意しましょう。また、境界線が曖昧なのであれば、事前に土地所有者と協議の上、測量図の作成も検討してください。

❷雨漏り・シロアリによる劣化
雨漏りやシロアリ被害などの劣化はないかなど、屋内外を確認しておきます。換気や結露対策など適切なメンテナンスを行っていれば、建物は良好な状態を保てますが、生活をしているだけでは気づけない天井や押し入れの奥では、雨漏りやシロアリが発生している可能性もあります。売却額に影響を与える大切な要素のため、気になるようなら専門業者に相談しましょう。

❸リフォーム履歴
居住中の補修箇所やリフォームした部分があれば書き出しておきます。外観も大きなポイントなので、外壁の塗り替えをした時期や各所メンテナンスの記録も併せて確認しておきましょう。また、外側から見ただけでは造りや維持保全の良さはわからないものです。実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを整理し、不動産営業担当者へ伝えることで、査定金額アップや早期成約へ繋がります。

マンション売却のポイント
❶販売価格の設定
"売りたい価格" と "売れる価格" は異なり、相場とかけ離れた販売価格を設定すると、購入希望者が現れない可能性が高いです。
同じ地域にあるマンションでも、築年数や階層、眺望などによって条件は異なります。不動産情報サイトやチラシなどで簡単に相場を調べることもできますが、より具体的な価格を知りたい場合には不動産会社に査定してもらうことをお勧めします。

❷物件の魅力を整理
周辺環境、マンションの共用部や室内の仕様、設備など魅力を一番知っているのは売主様です。また、購入希望者の背中を押すのは営業マンではなく、実際にそのマンションに住んでいた人の生の声かもしれません。大規模マンションの場合は、ゲストルームやパーティルームなど共用施設の充実や、管理組合活動など、実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを整理し、不動産営業担当者へ伝えることで、査定金額アップや早期成約へ繋がります。分譲時のパンフレットや図面、権利書や固定資産税納付書も併せて揃えておきましょう。


❸購入者目線
「第一印象」がとても大切です。特に、居住中に売却活動を行う場合、清掃・整理整頓による清潔感のあるお部屋が印象アップに繋がります。意外と室内の臭気も気になりますので、水回りの排水溝、トイレなどもチェックもしておきましょう。また、照明や電球が切れていたり、設備が壊れているとマイナスの印象を与えてしまいますので、購入希望者の目線でのチェックを心掛けましょう。

土地売却のポイント
❶土地情報と敷地境界
古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある地目や面積など記載情報が不正確なことがあります。また、敷地の境界もハッキリさせておく必要があります。境界標がないなど敷地境界が曖昧になっている場合、購入者が境界のことで後々揉めないよう、測量調査を行って境界を確定させ、境界標を設置しておくと安心です。ご売却に必要な権利書、測量図、境界確認書など土地関係の書類をご準備ください。

❷土地の整備
長期間放置してある土地は、雑草が生えたり、ゴミを捨てられたりして印象が良くありません。購入希望者を現地案内をする際、あまりに荒れ放題だと、いくら諸条件が良くても購入に至りませんし、土地の価値が正しく評価されず、減額交渉をされる場合もあります。家が建っている場合はそのまま売るか、更地にしてから売るかどうかも不動産会社と相談して決めた方が良いでしょう。状況によっては「古家付き土地」として売る方が買い手の幅が広がります。

❸アピールポイントを整理
土地を売却に出す前に、土地の「アピールポイントはどこなのか」を整理しておきましょう。立地や形状、面積によって、購入者が異なるため、どれくらいの規模のものが建てられるか役所で確認したり、前面道路の幅や自動車が入れるかなどもチェックしておきます。通常、これらの確認事項はご売却を依頼すれば、不動産会社が行ってくれます。

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不動産売却の手続きに必要な書類について

ご売却までの流れを踏まえたら、次に、不動産売却に必要な書類を準備しましょう。詳細は以下の通りです。

●登記済権利書、登記識別情報
登記済権利書は、売主様が不動産を所有していることを証明するものです。登記済権利書は、物件取得時に法務局から交付されています。 

●固定資産税納税通知書(または固定資産税評価証明書)
固定資産税納税通知書は、固定資産税の納税額や評価額が記載されている書類です。買主様との税負担割合や登記費用の計算に使用されます。
※固定資産評価証明書は、固定資産である不動産の課税標準額などの事項を証明するためのものです。市区町村の役場などで取得できますが、ご売却活動を依頼した不動産会社に代理委任して取得してもらうこともできます。

●建築確認済証や検査済証
ご売却する不動産が建築基準法に基づいて建築されていることを公的に証明する書類です。
※いずれの書類もご売却する不動産を購入する時に取得しているものですが、古い建物では検査済証を取得していないケースが見られます。また、紛失した場合は再発行ができませんので、市区町村で取得の有無が記載された書類を取得します。

●地積測量図、境界確認書
一戸建てや土地を売却する際に必要な書類です。地積測量図は、売却する土地の面積を示しており、境界確認書は、正式な土地の境界が記載してあるもので、これらの書類によって、どこからどこまでの土地が売却対象になるかが明らかになります。

※地積測量図は法務局で取得できます。境界線が未確認(筆界未定)の場合は、隣接する土地の所有者と相談し、了解を得た上で地積測量図を作成します。

●物件状況報告書(告知書)
ご売却不動産の現在の状態について説明するもので、売主様が作成する必要がある書類です。給水管・配水管の故障やシロアリ被害、リフォームの履歴など、土地や建物などの状況が詳細に記されています。ご売却不動産の床の傾きや雨漏りなどの欠陥がある場合も、物件状況報告書で告知しなければなりません。

●付帯設備表
ご売却不動産にどのような設備がついているか、それぞれ故障や不具合がないかを詳しく記載した表です。例えば、給湯器やキッチン設備、トイレ設備などの有無や不具合の状況が記載されます。事前に、設備表をもとに設備の状況を買主様と共有することで、売却後のトラブルを避けるためのものです。


●マンションの管理規約、議事録、長期修繕計画書など
マンションをご売却する際に必要な書類です。マンションは共同住宅であるため、住民が快適に暮らせるように管理方法やルールを定めています。購入見込者は、維持管理の方針だけでなく、維持費や管理費などの費用や計画を知るための重要な資料にもなります。

●ローン残高証明書、ローン返済予定表
売主様が住宅ローンの返済中であれば、ローンの残高と返済額を確認するための「ローン残高証明書」が必要です。
※ローン残高証明書や返済予定表がお手元にない場合、ローンを組んでいる金融機関に問い合わせましょう。

●銀行口座情報(通帳やキャッシュカード)
不動産売却の代金は買主様から銀行口座に振り込まれます。そのため、銀行など金融機関の通帳など必要です。
※インターネットバンキングの場合、金融機関名、支店名、預金種目、口座番号、口座名義人のわかる画面をスクリーンショットするなどして、銀行口座情報を伝えましょう。

●写真付身分証明書
不動産売却には本人確認が必要です。売主様本人を証明するための写真付身分証明書として、運転免許証やパスポートなどをご用意いただきます。

●実印と印鑑証明書
売買に伴う各種書類などに捺印するための実印(印鑑)と、印鑑証明書が必要です。実印とは、市区町村の役場で登録した印鑑のことで、印鑑を登録すると、印鑑証明書が発行できるようになります。マイナンバーカードを持っている方は、コンビニやスーパーなどに設置された端末で発行することも可能です。
※登記申請に添付する印鑑証明書の有効期限は3ヶ月以内です。

●その他|売却する不動産に関する書類
上記に挙げた書類以外にも、ご売却する不動産に関するものは、基本的に全てご用意できると良いでしょう。
※ご売却する不動産を購入した時の契約書、重要事項説明書、パンフレットなど、また、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書、地盤調査報告書など不動産の性能や品質を示すものは、重要な資料となります。
実際の公開ページでは回答部分が閉じた状態で表示されます。

不動産ご売却Q&A

  • 売却か賃貸に出すか迷っています。どちらが良いでしょうか?

    売却不動産に、将来的に再度居住する(又は親族が居住するなど)可能性がある場合は賃貸し、そのまま保有されることをお勧めしますが、戻ってくるご予定が無い場合はご売却を勧めることが一般的です。賃貸した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、思ったより利益が出ない事があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がる可能性もあります。
    ご売却するか賃貸するかは、売主様のご事情や所有不動産によって変わる可能性がありますので、何なりとご相談くださいませ。
  • 売れるまで、どれ位の期間がかかりますか?

    ご相談からご契約締結、お引き渡しまで、2ヶ月~6ヶ月が目安となります。ご売却に向けた販売活動は、売主様のご希望やご事情に合わせ、柔軟に対応いたします。一般的に住宅ローンを組んで購入されるケースが多く、その場合、売買契約後、残金決済までに1ヶ月前後の時間を要します。
  • リフォームはした方が良いですか?

    ある程度の傷みがある物件では、リフォームする事で印象が良くなり、かけた費用以上に高く売れる事もありますが、一般的にはリフォームは必要ありません。買主の好みもありますので、購入後に買主の負担でリフォームをするケースが多いです。また、リフォームを行わなくてもハウスクリーニングや庭の整備などで印象が良くなる方法もあります。

  • 査定価格以外で売り出すことは出来ますか?

    所有不動産の販売価格を決める判断材料として不動産会社がアドバイスする価格が "査定価格" ですので、必ずしもその額で売り出す必要はありません。査定価格は、周辺の成約事例や相場、独自のノウハウにて適正と思われる価格をご提案しています。ご売却を急いでない場合、売り出し価格を少し高めに設定して買主の反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。ただ、売主様のご事情で現金化を急いでいる場合は査定価格を参考に販売開始するのが安全です。

  • 売却価格は途中で変更できますか?

    もちろん、売却価格の変更は可能です。売主様のご希望やご事情、販売活動状況、購入希望者の内覧数などにより価格を調整(減額)するケースもあります。近隣エリアでの売出し物件数や価格そして成約状況などを考慮した上で価格を柔軟に対応できます。
  • 住みながら売ることはできますか?

    はい、可能です。一戸建てやマンションの場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却活動をされます。

  • 媒介契約は、どんな種類がありますか?

    不動産会社と結ぶ媒介契約には媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。
    ・REINS(レインズ)とは国土交通大臣の指定する指定流通機構のことです。

    ❶専属専任媒介の特徴
    不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。❷と似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた相手以外と売買契約を締結することができません。
    仮に、売主様が知人より「直接購入したい」と言われても依頼した不動産会社を通じて売買契約をすることとなります。
    ・契約の有効期限は最大で3ヶ月
    ・媒介契約成立から5日以内にREINSへの登録
    ・1週間に1回以上、仲介業務の実施状況の報告など

    ❷専任媒介契約の特徴
    ❶と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。異なるのは、売主様自ら、買い手を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
    ・契約の有効期限は最大で3ヶ月
    ・媒介契約成立から7日以内にREINSへの登録
    ・2週間に1回以上、仲介業務の実施状況の報告など

    ❸一般媒介契約の特徴
    同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、また、売主様自ら見つけてきた買い手とも直接契約することができます。売主様、不動産会社ともに自由度の高い媒介契約です。
    ・契約の有効期限は指定無し
    ・REINSへの登録は任意
    ・仲介業務の実施状況の報告義務無し

    媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明を受け、ご自分に合った媒介契約を選びましょう。

  • 手付金とは何ですか?

    不動産売買契約において、契約を締結する際に買主から売主に支払う売買代金の一部を「手付金」といいます。

  • 手付解除とは何ですか?

    手付金が「解約手付」としての性質をもつ場合、買主様は、売主様に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除する事ができます。反対に、売主様は、買主様から支払われた手付金額の倍額を買主様に返す事により、売買契約を解除する事ができます。このように、手付金の放棄または倍返しによって行う解除を手付解除といいます。

  • 土地の売買対象面積を特定するには、必ず測量しなければならないのですか?

    土地の売買対象面積を特定するために測量する必要があるかどうかは、売買契約の内容によります。例えば、売買契約において、売買対象面積を登記上の面積とし、測量を行わない旨を定めた場合には、登記上の面積が売買対象面積となり、測量をする必要はありません。

  • 引渡しとは何ですか?

    不動産の売買で、土地や建物の所有権を最終的に売主様から買主様へ移転する事です。また、住宅を新築する際に、完成した建築物を建設工事やリフォーム工事の施工会社から建築主や依頼主へ引き渡す事です。具体的には、住宅の鍵の受け渡し、各種登記の実行、登記済証の交付などで、売買契約時に支払った手付金以外の残代金の支払いとその確認(決済)が済み次第行われます。

  • 不動産の売買契約書に収入印紙を貼る必要はありますか?

    はい、必要です。印紙税は、印紙税を課される文書に印紙税額の印紙を貼ることにより、納付することになっています。そのため、不動産の売買契約書の場合には、売主様と買主様が売買契約書に収入印紙を貼る必要があります。

  • 収入印紙代は、売主と買主のどちらが負担するのですか?

    民法上では、収入印紙・印紙税の負担は、双方が折半して負担することになっています。そのため、不動産の売買契約書には、「印紙代は、各自が平等に負担する。」などと規定して、売主様、買主様各自が保有する契約書に各自が印紙を貼付するというようにされている場合が多いです。また、売主様と買主様の間の特約で「買主が印紙代を全額負担する。」といった合意をすれば、そのような合意は売主様と買主様の間では有効になります。

  • 仲介手数料はいくらですか?

    仲介手数料(媒介手数料)は、不動産のご購入やご売却が成立した場合に初めて支払い義務が発生する、「成功報酬」です。宅地建物取引業法により、取引の際の不動産会社の仲介手数料は下記が上限と定められています。


    ■取引物件価格(税抜)が400万円超
    取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

    ■取引物件価格(税抜)が200万円~400万円以下
    取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税

    ■取引物件価格(税抜)が200万円以下
    取引物件価格(税抜)×5%+消費税

    ※不動産の表示価格は総額表示(税込価格)です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。

  • 売れなかった場合、費用はかかるのでしょうか?

    基本的に、費用は発生しません。通常の物件の宣伝活動費や不動産購入希望者の現地見学に関わる諸経費は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。ただし、例外として売主様の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。
    ※媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。 不動産会社との媒介契約の際、契約書内容を確認して、疑問があれば納得いくまで説明してもらいましょう。

  • 売却代金はいつもらえますか?

    売却代金は、売買契約時と引渡し(決済)時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時に手付金として不動産価格の5~10%前後、引渡し時に残りの金額が支払われます。

  • 売却した場合、確定申告は必要でしょうか?

    不動産をご売却して得た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得は給与所得などと分離して課税され、確定申告が必要です。なお、不動産をご売却して損失が発生した場合は、土地の売却に関する確定申告は不要です。
    ※申告手続きは税理士に依頼することもできますが、通常費用を支払わなければなりません。そのため、確定申告にかかるコストを抑えたい場合は、国税局開設の電話相談センターなどを利用しながらご自分で申告を行うのもお勧めです。

  • 売却した年の固定資産税はどうなるのですか?

    固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。課税される期間は、その年度で、4月1日から翌年3月31日までです。そのため、引き渡し日を基準に日割りで算出された金額を売買契約を取り交わす際に記載し、買主様に負担いただきます。

  • ライフライン(ガス、水道、電気)の契約はいつ止めれば良いですか?

    ライフラインの費用負担は、原則、お引渡し前日までは売主様の負担となります。ただ、ご解約手続きは直前だと受け付けてもらえない場合もあるので、お引き渡し1週間ほど前の申請をお勧めします。
    ※現状空室物件の場合でも購入希望者の内見がありますので、電気、水道は使用できる方が好ましいです。

  • 不要な家具(エアコンや照明)がありますが、全部処分しないとダメですか?

    不動産をご売却をする場合、残置物のない状態で引き渡すこと(現況渡し)が原則のため、売主様の負担と責任で処分いただきます。残置物とは、不動産に居住していた方が売却や退去するまでの間、残しておいた私物のことをいいます。処分方法としては、リサイクルショップに売却したり、引越し業者に引き取ってもらう方法などがあります。

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AI不動産査定

昭和、平成、令和と時代も移り変わり、不動産業界もDX(デジタルトランスフォーメーション)に取り組み、IT重説をはじめ、デジタル化は一層加速しています。
不動産価格は景気や需給バランスなどにより、変動し、販売価格の基準となる「査定」は取引経験や勘を兼ね備えたベテランがずっと担当していました。しかし、AIの進化により、その査定方法に変化が訪れています。
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